Arrêt 5A_1100/2025 du 5 juin 2026

En bref

En cas de réalisation forcée d’un immeuble agricole, le titulaire d’un droit de préemption légal peut l’exercer lors des enchères, aux conditions de l’adjudication. En revanche, les contestations portant sur l’existence ou les conditions matérielles du droit de préemption du fermier, notamment celles découlant de l’art. 47 LDFR, relèvent du juge civil et non de la plainte LP. Une plainte contre l’adjudication ne peut en outre conduire qu’à l’annulation des enchères et à de nouvelles enchères, non à une substitution pure et simple d’adjudicataire.

Faits

Un immeuble agricole sis dans le canton de Fribourg est mis aux enchères publiques par l’Office des poursuites de la Gruyère. A.________ formule la dernière offre, à hauteur de 550'000 francs. B.________, fermier, déclare toutefois exercer son droit de préemption légal, et l’immeuble lui est adjugé.

Le dernier enchérisseur dépose une plainte LP contre cette adjudication. Il conteste l’existence du droit de préemption du fermier, en particulier au regard de la durée du bail à ferme. L’autorité cantonale rejette la plainte sur le fond. Saisi d’un recours, le Tribunal fédéral accorde l’effet suspensif, puis rejette le recours par substitution de motifs.

Droit

Le Tribunal fédéral admet d’abord la qualité pour recourir du dernier enchérisseur. Celui-ci a participé à la procédure cantonale, a formulé la dernière offre lors des enchères et a été écarté au profit du fermier préempteur. Il dispose donc d’un intérêt digne de protection à remettre en cause la décision rejetant sa prétention à l’attribution de l’immeuble (consid. 2).

Sur le fond, le Tribunal fédéral rappelle le régime applicable. Selon l’art. 681 al. 1 CC, les droits de préemption légaux peuvent être exercés en cas de réalisation forcée, mais uniquement lors des enchères et aux conditions de l’adjudication. Pour les immeubles agricoles, l’art. 47 al. 2 LDFR règle le droit de préemption du fermier, notamment lorsque la durée légale minimale du bail est échue et que les autres conditions personnelles et objectives sont remplies. L’art. 60a ORFI précise la manière dont les titulaires de droits de préemption légaux doivent être interpellés lors des enchères (consid. 4.1.1 et 4.1.2).

La question centrale n’est toutefois pas de savoir si ces conditions sont réalisées, mais quelle autorité est compétente pour en connaître. Le Tribunal fédéral souligne que les contestations relatives à l’existence d’un droit de préemption du fermier, au cas de préemption ou aux conditions de son exercice relèvent exclusivement du juge civil. Elles ne peuvent pas être tranchées dans le cadre d’une plainte au sens de l’art. 17 LP contre l’adjudication (consid. 4.1.4).

En l’espèce, le recourant soutenait que la durée minimale du bail à ferme n’était pas atteinte, notamment en raison d’un nouveau bail conclu en 2023 avec plusieurs locataires. Ce grief porte précisément sur les conditions matérielles du droit de préemption du fermier au sens de l’art. 47 LDFR. L’autorité de surveillance n’aurait donc pas dû entrer en matière sur la plainte, mais la déclarer irrecevable (consid. 4.3).

Le Tribunal fédéral ajoute qu’une plainte contre une adjudication forcée ne permet pas d’obtenir directement l’attribution de l’immeuble au plaignant. En cas d’admission, elle ne peut conduire qu’à l’annulation des enchères et à l’organisation de nouvelles enchères. Or le recourant demandait l’annulation de l’attribution au fermier et l’attribution en sa faveur. Ces conclusions étaient elles aussi irrecevables dans la procédure de plainte LP. Faute d’intérêt à corriger formellement l’arrêt cantonal, qui avait rejeté la plainte au lieu de la déclarer irrecevable, le Tribunal fédéral rejette le recours par substitution de motifs (consid. 4.3 à 6).