Les hypothèques légales

Une hypothèque légale est une garantie ou une sûreté réelle, c’est-à-dire un droit qui porte sur un bien et qui permet à son titulaire de se faire payer par préférence aux autres créanciers en cas de défaillance du débiteur.

L’hypothèque légale vise donc à permettre à un créancier d'obtenir le paiement de sa dette en faisant vendre aux enchères le bien immobilier de son débiteur. Contrairement à une hypothèque conventionnelle, qui nécessite un contrat entre les parties et donc leur consentement, l'hypothèque légale est créée directement par la loi dans certaines situations précises.

  Pour le propriétaire de l’immeuble en cause, il s’agit donc d’une restriction légale de la propriété.

Il existe en droit suisse deux type d’hypothèques légales : celles qui sont « directes », c’est-à-dire qui découlent de la seule réalisation des conditions prévues par la loi et celles qui sont « indirectes », en ce sens que la loi ne fait que conférer à une personne le droit d’obtenir la constitution de l’hypothèque.

Parmi les hypothèques légales directes, pour lesquelles une inscription au registre foncier n’est pas nécessaire, on peut citer par exemple :

• l’hypothèque garantissant les frais engagés par le créancier d’un droit de gage sur l’immeuble pour éviter une dépréciation de celui-ci (art. 808 al. 3 et 4 et 810 al. 2 et 3 CC).
• l’hypothèque garantissant les impenses faites par le créancier pour la conservation de l’immeuble (art. 819 CC).
• l’hypothèque garantissant les frais de poursuite et les intérêts moratoires (art. 818 al. 1 ch. 2 CC).

Parmi les hypothèques indirectes, soit celles pour lesquelles il appartient au créancier de faire valoir son droit et de veiller à ce que l’hypothèque soit effectivement constituée, on peut citer :

• L'hypothèque légale du vendeur d'un immeuble, parfois nommée « hypothèque réversale », qui garantit le paiement du prix de vente (art. 837 al. 1 ch. 1 CC).
• L'hypothèque légale des héritiers et des cohéritiers envers l’attributaire d’un immeuble, qui garantit les créances résultant du partage de la succession (art. 837 al. 1 ch.2 CC).
• L'hypothèque légale du propriétaire qui a concédé un droit de superficie, pour garantir le versement de la rente superficiaire, pour un maximum de trois ans (art. 779i et 779k CC).
• l’Hypothèque légale du superficiaire pour le versement de l’indemnité qui lui est due, à l’extinction de son droit, pour les constructions récupérées par le propriétaire (art. 779d al. 2 et 3 CC).
• L'hypothèque légale de la communauté des propriétaires d'étages (PPE), qui garantit le paiement des charges communes et frais de rénovation des trois dernières années par chaque propriétaire d’étage (art. 712i CC).
• L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (HLAE), qui garantit le paiement des travaux de construction ou de rénovation effectués sur un immeuble (art. 837 al. 1 ch. 3 CC).

Le bénéficiaire du droit à l’inscription (vendeur, cohéritier, artisan ou entrepreneur, collectivité publique prévue par le droit cantonal, etc.) peut requérir lui-même l’inscription de l’hypothèque.

Le consentement du propriétaire de l’immeuble n’est pas nécessaire mais le requérant doit se légitimer en produisant les titres qui établissent la créance en garantie de laquelle l’hypothèque doit être constituée (art. 76 al. 1 ORF).

De plus, pour la plupart des hypothèques, la créance être reconnue par le propriétaire ou par le tribunal, à moins que le propriétaire n’autorise l’inscription.

Pour la plupart des hypothèques légales indirectes, l’inscription au registre foncier (et non seulement la réquisition) doit intervenir dans un délai de trois mois (art. 838 CC et 523 CO).

Le délai d’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est de quatre mois (art. 839 al. 2 CC). L’hypothèque de la communauté des propriétaires d’étages et celle du propriétaire dont l’immeuble est grevé d’un droit de superficie (art. 779k al. 1 CC) peuvent être inscrites en tout temps pendant la durée du rapport juridique en cause.

Si l’inscription n’est pas opérée dans le délai légal, le bénéficiaire perd son droit.

L’office requis de procéder à l’inscription d’une l’hypothèque légale vérifie si la légitimation du requérant est suffisante et si la créance à garantir est établie à satisfaction. Il s’assure aussi que le délai éventuel prévu par la loi est respecté.

S’il inscrit l’hypothèque, il en avise le propriétaire (art. 969 CC). Le propriétaire a alors la possibilité de contester l’inscription par une action en rectification du registre foncier (art. 975 CC), mais seulement s’il n’a pas valablement accepté l’inscription et que les conditions de celle-ci n’ont pas déjà fait l’objet d’une décision judiciaire selon l’art. 76 al. 2 ORF.

Une fois inscrite au registre foncier, l’hypothèque légale indirecte produit les effets ordinaires d’un droit de gage immobilier en général et de l’hypothèque en particulier.

Le rang de cette hypothèque est en principe aussi déterminé par les règles ordinaires. Elle prend donc rang à la date de sa constitution (art. 972 al. 2 CC), après tous les droits de gage déjà inscrits.

L’hypothèque du superficiaire reçoit le rang qu’occupait le droit de superficie dont la radiation donne lieu à l’indemnité qu’elle garantit (art. 779d al. 2 CC).

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (HLAE)

L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est la plus fréquente et la plus importante en pratique. Elle permet à tous ceux qui ont participé à un chantier lié à une construction de faire inscrire au Registre foncier une hypothèque en leur faveur pour garantir leurs créances.

Cette hypothèque légale concerne donc non seulement l'entrepreneur principal, mais aussi les sous-traitants, les fournisseurs et les architectes, en somme toute personne indépendante qui, sur la base d’un contrat d’entreprise, fournit sur un immeuble du travail et des matériaux ou du travail seulement.

L’obtention d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est subordonnée au respect de certaines conditions :

• Avoir effectué des travaux ou fourni des matériaux qui ont augmenté la valeur de l'immeuble (art. 837 al. 1 ch. 3 CC).
• Avoir une créance certaine et exigible contre le propriétaire ou le maître de l'ouvrage (art. 839 al. 3 CC).
• Demander l'inscription de l'hypothèque légale dans un délai de quatre mois dès la fin des travaux (remise de l’ouvrage) ou de la livraison des matériaux (art. 839 al. 2 CC).
  Si plusieurs contrats d’entreprise lient l’entrepreneur au maître de l’ouvrage, le délai de quatre mois court en principe, pour chaque contrat, dès l’achèvement des travaux auxquels il se rapporte, peu importe que les contrats aient été conclus le même jour ou à des dates différentes.

L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs a des conséquences importantes pour le propriétaire de l'immeuble grevé :

• Il s'expose à payer deux fois les travaux, s'il a déjà payé l'entrepreneur principal mais que celui-ci n'a pas payé ses sous-traitants.
• Il est limité dans sa capacité à disposer de son bien immobilier, car il devra obtenir le consentement des créanciers hypothécaires ou leur payer leur dû pour faire radier l'hypothèque.
• Il risque de voir son immeuble vendu aux enchères si les créanciers hypothécaires font valoir leur droit de gage en cas de non-paiement.

À noter que l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n’est pas privilégiée : elle vient s’inscrire à la suite des hypothèques bancaires qui seront donc payées avant celle de l’entrepreneur, si l’affaire devait se terminer par la vente aux enchères du bien.

Pour éviter ces conséquences, le propriétaire peut prendre certaines mesures :

• Il peut exiger de l'entrepreneur principal qu'il lui fournisse une caution bancaire ou une assurance garantissant le paiement des sous-traitants.
• Il peut constituer des sûretés suffisantes, comme un dépôt bancaire ou une garantie personnelle, pour faire lever l'hypothèque légale provisoire. La sûreté doit au moins couvrir la créance de l’entrepreneur et les intérêts moratoires pour dix ans (arrêt du Tribunal fédéral 5A_323/2022).
• Il peut contester l'hypothèque légale devant le juge s'il estime qu'elle n'est pas fondée ou qu'elle est excessive.

Travaux couverts par l’hypothèque légale

Pour être couverts, les travaux doivent revêtir trois caractéristiques :

Il doit s’agir de prestations de construction ou de destruction typiques, qui doivent rester des prestations physiques manuelles et/ou mécaniques, à l’exclusion de prestations intellectuelles ou immatérielles, et qui, si elles n’ont pas à être intégrées ou rattachées durablement à l’ouvrage en tant que tel, doivent être spécifiques à celui-ci, c’est-à-dire que ces prestations doivent avoir un lien fonctionnel direct et immédiat avec la réalisation individuelle de l’ouvrage et doivent, à ce titre, être difficilement ou non réutilisables.

Ainsi, la fourniture de matériaux de construction n’est couverte par l’hypothèque légale que si ces matériaux ont été fabriqués spécialement pour l’immeuble en question et spécialement déterminés. En revanche, le simple transport de matériaux, y compris les travaux de chargement et de déchargement, ou encore la livraison de matériaux non spécialement confectionnés pour un ouvrage déterminé ne bénéficient pas de l’hypothèque, sauf si les matériaux forment une unité avec d’autres qui, eux, donnent lieu à l’hypothèque.

 Les prestations d’évacuation et d’élimination de déblais ou de gravats de chantier ne sont ainsi en principe pas couvertes par l’hypothèque légale, à moins de former une unité fonctionnelle avec les travaux effectués par la même entreprise pour la construction d’un ouvrage.

Tel sera par exemple le cas si les gravats sont débarrassés par la société qui a procédé à la démolition.

 La procédure d’inscription

La reconnaissance du droit à l’inscription d’une HLAE se déroule généralement en deux phases :

Dans une première phase, l’hypothèque légale fait l’objet d’une inscription provisoire, dans le but de sauvegarder le délai péremptoire de 4 mois prévu à l’art. 839 al. 2 CC.

En effet, dans la plupart des cas, il est impossible d’obtenir un jugement définitif dans un tel laps de temps. Le système légal permet donc au requérant d’annoter son droit à titre provisoire, ce qui suffit à sauvegarder le délai de l’art. 839 al. 2 CC.

Pour obtenir du tribunal l’inscription provisoire de l’hypothèque légale, il suffit que l’entrepreneur ou l’artisan rende vraisemblable le droit allégué. Il doit pour cela donner au tribunal des éléments suffisants quant à sa qualité d’entrepreneur ou d’artisan, au travail, respectivement aux matériaux fournis, à l’immeuble objet des travaux, au montant du gage et au respect du délai de quatre mois.

Il s’agit d’une procédure sommaire (art. 249 lit. d ch. 5 CPC) dans laquelle le tribunal ne doit pas formuler des exigences trop sévères quant aux éléments que doit rendre vraisemblables l’entrepreneur ou l’artisan. En cas de doute, l’inscription provisoire doit être ordonnée et la décision sur les conditions de l’hypothèque légale renvoyée au tribunal ordinaire.

Dans une seconde phase, l’entrepreneur qui a sauvegardé ses droits en obtenant une inscription provisoire sous forme d’annotation au registre foncier, se voit impartir un délai dans lequel il devra faire valoir son droit en justice par une action en validation de l’inscription provisoire.

 Lorsque l’inscription définitive a été effectuée, l’inscription provisoire est naturellement radiée.


En cas de copropriété

Si l’immeuble est en copropriété ordinaire, les parts de copropriété ne sont pas localisées et l’entrepreneur doit en principe demander l’inscription de l’hypothèque sur l’immeuble de base.

Cette solution n’est cependant ouverte que si aucune part de copropriété n’est déjà grevée de droits de gages ou de charges foncières. Si tel est le cas, l’entrepreneur doit toujours demander l’inscription de droits de gage partiels (art. 798 al. 2) sur les parts de copropriété en répartissant sa créance proportionnellement aux quotes-parts.


En cas de propriété par étages (PPE)

Un artisan ou entrepreneur qui envisage d’inscrire une hypothèque légale pour des travaux effectués sur un immeuble en copropriété par étages (PPE) doit d’abord déterminer si les travaux pour lesquels il demande la rémunération concernent les parties communes ou privatives de l’immeuble.

 Si les travaux concernent les parties communes de l’immeuble, l’artisan ou l’entrepreneur peut soit demander l’inscription de l’hypothèque sur l’immeuble de base, soit répartir sa créance sur les diverses parts de copropriété en fonction de la valeur de celles-ci. Comme évoqué, il faut toutefois veiller à vérifier que les parts de propriété par étages ne soient pas déjà grevées d’un droit de gage car dans ce cas, il n’est plus possible de faire inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble de base (art. 648 al. 3 CC). Dans un cas comme dans l’autre, la requête d’inscription de l’hypothèque légale doit être dirigée contre tous les propriétaires d’étage.

 Si les travaux ont porté sur une partie privative, c’est sur cette seule part de propriété par étage que l’hypothèque légale doit être demandée. Elle sera alors inscrite au feuillet. La requête ne visera donc que le propriétaire de cette part.

Exemple :
Un entrepreneur construit un immeuble de cinq appartements en PPE pour le compte d’un maître d’ouvrage sur la base d’un seul contrat d’entreprise général. Les parts de propriété par étages sont toutes de 200 millièmes et sont grevées d’hypothèques. L’entrepreneur a une créance envers le maître d’ouvrage de 100'000 fr. résultant de plus-values. Ces plus-values résultent, d’une part, des matériaux utilisés dans la cage d’escalier pour 20'000 fr. et à l’installation de mezzanines dans 4 appartements pour 20'000 fr. chacune.

 Dans ce cas de figure, l’entrepreneur ne peut pas inscrire d’hypothèque légale sur l’immeuble de base puisque les parts de propriété par étages sont déjà grevées. Il devra donc agir sur les parts de propriété. L’entrepreneur doit alors déterminer si les travaux portent sur des parties communes ou des parts privatives et répartir le montant des travaux sur les diverses parts.

 Les plus-values relatives à la cage d’escalier portent sur des parties communes et doivent donc être réparties sur toutes les parts de copropriété en fonction des parts respectives. Dans le cas d’espèce, dès lors que les parts de propriété par étages sont toutes de 200/1000, les 20'000 fr. seront réparties à raison de 4000 fr. par part de propriété par étages.

 Les mezzanines bénéficient uniquement aux appartements concernés et ne concernent donc que les parts privatives. Aussi, ces sont les parts de propriété par étages qui doivent être grevées.

 En somme, l’entrepreneur devra requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur les cinq parts constituant l’immeuble avec la répartition suivante :

• 4000 fr. pour le seul appartement sans mezzanine (part relative à l’escalier)
• 24'000 fr. pour les quatre autres appartements disposant d’une mezzanine (escalier + mezzanine)

En cas de travaux sur plusieurs immeubles

Si les travaux concernent plusieurs immeubles, l’entrepreneur doit répartir ses prétentions selon le travail et les matériaux fournis par parcelle et donc demander l’hypothèque sous forme de droits de gage partiels, grevant chaque immeuble pour la partie de la créance dont répond son propriétaire (art. 798 al. 2 CC). L’entrepreneur doit donc tenir un décompte séparé des travaux effectués sur chaque immeuble.

Immeuble appartenant à une collectivité publique

Si l’immeuble qui fait l’objet des travaux appartient à une collectivité publique, il faut distinguer deux situations :

• Si l’immeuble relève du patrimoine administratif de la collectivité publique ou se trouve dans l’usage commun par nature ou par affectation, il ne peut pas être l’objet d’une réalisation forcée tant qu’il sert à l’accomplissement d’une tâche publique et ne peut donc pas être grevé d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.
• Si l’immeuble est intégré au patrimoine fiscal (ou financier) de la collectivité publique, il est soumis au droit privé et l’hypothèque légale peut être requise.

Rang

Le rang de l’hypothèque des artisans et entrepreneurs est déterminé par la date de sa constitution. Cela étant, les artisans et entrepreneurs concourent entre eux à droit égal lors de la réalisation forcée, indépendamment de la date de constitution de leurs droits de gage.

Ils bénéficient par ailleurs d’un privilège lors de la distribution des deniers (art. 840 et 841 CC).

En effet, pour éviter que les artisans et entrepreneurs qui ont créé une plus-value sur l’immeuble ne soient lésés, l’art. 841 CC prévoit que les créanciers gagistes de rang antérieur doivent indemniser les artisans et entrepreneurs qui subissent une perte lors de la réalisation de leurs gages. Ces derniers peuvent donc, à certaines conditions, « récupérer » au détriment des créanciers gagistes antérieurs l’équivalent de la plus-value qu’ils ont créée sur l’immeuble par l’apport de leur travail et de leurs matériaux.