La hausse de loyer

Pour connaître et faire valoir ses droits en matière de contrat de bail, il est important tant pour un bailleur que pour son locataire de connaître les différents motifs permettant au bailleur d’augmenter le loyer, le montant admissible de l'augmentation et la forme que doit revêtir la communication de cette hausse .

Comme les calculs présentés ci-après peuvent s’avérer complexes, nous vous suggérons notre calculette de hausse / baisse du loyer.

Les motifs d’augmentation

De manière générale, le montant du loyer est fixé selon le principe du rendement net des fonds propres (art. 269 CO) et de la couverture des frais. Cela signifie que le montant du loyer est censé couvrir les frais du bailleur et lui assurer une certaine rémunération, calculée sur les fonds propres qu’il a investis dans les locaux loués.

Ainsi, un bailleur peut souhaiter augmenter son loyer si ses frais augmentent ou si son rendement diminue.

Cela peut notamment arriver en cas de hausse des taux hypothécaires, d’une augmentation des charges courantes ou des coûts d’entretien ou d’exploitation. Le propriétaire peut aussi avoir fait des investissements apportant une plus-value ou avoir entrepris des rénovations de grande ampleur, ce qui équivaut à une augmentation des fonds propres investis.

Les motifs de hausse doivent être annoncés de manière claire et précise dans l’avis de hausse de loyer, de manière à ce que le locataire puisse se faire une bonne idée des coûts supplémentaires que souhaite lui faire assumer le bailleur, et décider s’il entend contester la hausse ou non.
En fonction du motif invoqué, la hausse admissible n’est pas la même.

1. Hausse des coûts

Lorsque l’augmentation du loyer est motivée par une hausse des coûts (au sens de l’art. 12 OBLF) il convient de calculer l’évolution moyenne de ces coûts depuis la dernière fixation du loyer. L’augmentation de loyer admissible correspond alors simplement au montant effectif de la hausse des coûts.

• Par exemple, si le loyer est de 1’000 fr. et que le bailleur a constaté une augmentation de ses coûts de 50.- depuis la fixation du loyer, il peut demander une adaptation du loyer de $\frac{50}{1000}$ = 5%.
• Dans le cas d’un immeuble comportant 3 logements dont le loyer mensuel est respectivement de 1’400, 1'600 et 2'000 fr., si l’augmentation des charges se monte à 500 fr., elle donne droit à une hausse de $\frac{500}{5000}$ = 10%.
  Dans cet exemple, on considère que les charges courantes et d’entretien concernent l’ensemble de l’immeuble et on applique le pourcentage de hausse à chacun des loyers, soit une augmentation de 140, 160 et 200 francs (qui font bien 500.-). Il se peut cependant qu’un logement fasse l’objet de travaux d’entretien particuliers. Dans ce cas, le calcul devra se faire par rapport au seul loyer de ce logement.

Parmi les hausses de coûts, l’augmentation des taux hypothécaires se répercute de façon différente sur le loyer :

En effet, les intérêts hypothécaires constituent la charge la plus importantes pour le bailleur et la variation du taux hypothécaire, à la hausse ou à la baisse, implique d'importantes variations de rendement de l’immeuble. En Suisse, le département fédéral de l’économie, formation et recherche publie chaque trimestre depuis septembre 2018, le taux hypothécaire de référence, calculé sur la base des prêts hypothécaires qui sont accordés en Suisse.

L’art. 13 OBLF prévoit que l’augmentation maximale admissible est, pour chaque 0,25% (quart de pourcent) d’augmentation du taux hypothécaire de référence :

→ 2% du loyer quand le taux hypothécaire de référence dépasse 6%
→ 2.5% quand le taux se situe entre 5% et 6%
→ 3% quand le taux est inférieur à 5%

• Ainsi, par exemple, si depuis que le dernier loyer a été fixé, le taux hypothécaire est passé de 1,25% à 1,5%, le bailleur pourra signifier une hausse maximum de 1 × 3% du loyer.
• Si ce taux passe de 6% à 7% (soit une augmentation de 4 × 0,25%), c’est dans ce cas une augmentation maximale de 8% (4 × 2%) du loyer qui peut être demandée.
• Si l’augmentation est « à cheval » entre deux intervalles, par exemples lorsque le taux de référence passe de 4,75 % à 5,25 %, on procède par parties : (1 × 3% en passant de 4,75 à 5% et 1 × 2,5% en passant de 5 à 5,25%) le bailleur peut donc augmenter le loyer de 5,5% .

En cas de baisse du Taux Hypotécaire de Référence, le locataire peut demander une diminution du loyer qui équivaut à la proportion inverse auquel le bailleur aurait eu droit si le taux avait augmenté d’autant, soit selon la formule :

$\frac{\mathrm{A\; \times \; 100}}{\mathrm{A\; +\; 100}}$, A étant égal au pourcentage d’augmentation admissible selon le principe ci-dessus.

• Exemple : si le THR passe de 1,5% à 1,25%. Le locataire peut demander une réduction de 2,91% du loyer selon la formule $\frac{\mathrm{3\; \times \; 100}}{\mathrm{3\; +\; 100}}$.

À noter que l’adaptation du loyer au taux hypothécaire s’applique également aux immeubles libres d’hypothèques.

2. Prise en compte du renchérissement

Le propriétaire peut compenser l’inflation sur les fonds propres qu’il a investis dans l’immeuble.
Dans ce cas, la base de calcul de l’augmentation est l’indice suisse des prix à la consommation (IPC). Le calcul du rendement net des fonds propres s’effectue en prenant le montant des fonds propres d’origine réévalués à la totalité de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation depuis l’acquisition de l’immeuble. L’art. 16 OBLF limite toutefois la hausse du loyer à 40% de l’augmentation de l’IPC. Ainsi, si les prix ont par ex. augmenté de 10% depuis la conclusion du contrat de bail, le loyer peut augmenter de 4%.

3. Loyers indexés

Le bailleur et le locataire peut convenir, dans le contrat de bail, que le loyer sera indexé, c’est-à-dire adapté selon un indice. L’art. 269b CO soumet cette possibilité à deux conditions : la durée du bail doit être de 5 ans au minimum et l’indice utilisé doit être l’indice suisse des prix à la consommation.

Les parties sont libres de décider des termes pour lesquels les adaptations du loyer auront lieu, du nombre maximal d’adaptations par année. Elles peuvent prévoir un laps de temps minimum qui doit s’écouler entre deux adaptations.

Si rien n’est prévu, l’adaptation du loyer peut être demandée en tout temps, dès qu’une variation de l’IPC à la hausse ou à la baisse entre en vigueur.

Dans ce cas, la hausse ou la baisse admissible du loyer se calcule selon la formule :
Nouvel IPC – ancien IPC x 100 / ancien IPC = taux d’adaptation en %


• Par exemple, dans le cas d’un loyer de 1’500 francs établi en févier 2017 (IPC de 100.4), si au moment d’adapter le loyer, le nouvel indice est passé à 105.8 (février 2023), la hausse maximale de loyer sera de 5,4/100,4 = 5.38% soit 80,70 francs.

L’indexation est un facteur exclusif de fixation du loyer, ce qui signifie que des adaptations autres que celle induite par la variation de l’IPC ne sont pas autorisées.
Les charges et prestations supplémentaires du bailleur font cependant exception à ce principe puisqu’il s’agit de circonstances que le bailleur ne pouvait pas prendre en compte lors de la conclusion du contrat de bail. Elles doivent cependant être expressément prévues dans le contrat.

L’avis de majoration

Dans toutes les situations, l’art. 269d al.1 CO prévoit que le bailleur doit impérativement communiquer la hausse de loyer à l’aide de la formule officielle du canton de situation de l’immeuble, sous peine de nullité.

Cette exigence a pour but de permettre au locataire de connaître le montant de l’augmentation et d’en comprendre les raisons, de l’informer de son droit de contestation et de lui indiquer l’autorité à laquelle il doit s’adresser s’il entend contester la hausse de loyer.

Le formulaire officiel doit être dûment rempli et signé par le bailleur. Son contenu est précisé à l’art. 19 OBLF. Dans le cas d’une augmentation de loyer, le formulaire doit contenir les informations suivantes :

• Le montant de l’ancien loyer (et celui des charges, cas échéant)
• Le montant du nouveau loyer (et/ ou des nouvelles charges, cas échéant)
• La date d’entrée en vigueur de la hausse
• Les motifs précis de la hausse. S’il y a plusieurs motifs, il faut détailler le montant correspondant à chacun d’eux
• Les conditions légales auxquelles le locataire peut contester l’augmentation et l’autorité de conciliation compétente dans le canton (en principe prévu sur la formule officielle)

Ainsi, l’avis de majoration du loyer est nul dans les cas suivants :

• Il n’indique pas l’ancien loyer
• Il n’indique pas les motifs de la hausse ou ceux-ci sont incompréhensibles
• Il ne précise pas le nouveau loyer ou le nouvel état des frais accessoires
• Il comporte une menace de résiliation du contrat de bail
• Il ne contient pas l’indication du délai d’opposition (30 jours) ou l’adresse de l’autorité de conciliation compétente (en Valais : la CCBL)

La formule ne peut indiquer que des motifs de hausse existant à la date de l’envoi de la formule. Une hausse conditionnelle est exclue.

La nullité de l’avis de hausse a pour conséquence que la hausse n’est pas applicable, n’a aucun effet. Le locataire qui reçoit un avis de hausse de loyer nul doit s’adresser à l’autorité de conciliation en invoquant cette nullité. Il peut le faire en tout temps, mais sera bien avisé d’agir rapidement pour éviter une situation d’abus de droit.

Délais

La communication de la hausse de loyer doit également respecter certains délais.
Tout d’abord, une hausse de loyer ne peut être notifiée que pour l’échéance du contrat. Pour cette raison, une hausse de loyer ne peut concerner que les contrats à durée indéterminée.

Ensuite, l’avis de hausse doit parvenir au bailleur au plus tard dix jours avant le début du délai de résiliation du bail (art. 269d al. 1 CO).
Le délai de résiliation du bail est en principe de trois mois (minimum). Ainsi, par exemple, si l’échéance du contrat est au 31 décembre, le formulaire de hausse doit être parvenu au bailleur le 21 septembre (3 mois + 10 jours). Ces dix jours de réflexion permettent au bailleur qui ne souhaite ni accepter ni contester l’augmentation, de résilier à temps le contrat.

Si le délai de 10 jours n’est pas respecté, la notification de hausse n’est pas nulle mais portera effet seulement à la prochaine échéance du bail.

Une fois qu’il a reçu l’avis de hausse, le locataire dispose de 30 jours pour la contester devant l’autorité de conciliation désignée.

Si d’aventure, le locataire paie le loyer augmenté malgré le fait que l’augmentation de loyer ne lui ait pas été valablement notifiée (avis nul ou non notifié), ou avant l’entrée en vigueur de la hausse, il a droit à ce que le montant payé en trop lui soit restitué, et ce, aux conditions de l’action en enrichissement illégitime.


La diminution du loyer n’est pas concernée par ces exigences de forme et de délais.