La loi protège les propriétaires d’étages minoritaires contre les effets de décisions illicites.
Mais comment faire concrètement pour s'opposer à cette décision et auprès de quelle autorité ?
Première étape : extinction des voies de droit internes
Avant de pouvoir entamer une procédure judiciaire, le propriétaire d'étages doit avoir épuisé toute éventuelle voie de recours interne à la communauté des copropriétaires.Il s'agit d'une exigence développée par la jurisprudence.
Il faut donc examiner si un recours devant la communauté des propriétaites est prévu par le Règlement d'Administration.
Dans l’affirmative, le propriétaire doit d’abord passer par cette étape avant d'intenter une action contre la communauté.
Deuxième étape : procès civil
Dans la négative, ou après nouvelle décision de l'Assemblée, sont applicables par renvoi de l'art. 712m al. 2 CC les dispositions du Code Civil sur les associations et en particulier l’art. 75 CC en matière de contestation des décisions.Cet article prévoit un délai d’un mois dès la connaissance de la décision pour agir en annulabilité. Le départ du délai coïncide donc en principe avec le jour de l'assemblée.
Compétence
Le Code de Procédure Civile (art. 29 al. 1 let. b CPC) prévoit que le Tribunal du lieu où l'immeuble en question est ou devrait être immatriculé au Registre Foncier est compétent pour statuer sur les actions intentées contre des communautés de propriétaires par étage.
L’autorité compétente va cependant dépendre du type de procédure applicable :
- S'il s'agit d'un cas clair, la procédure sommaire s’applique, sans tentative de conciliation, et c’est le juge de District qui sera compétent (art. 4 al. 1 LACPC).
- Dans le cas contraire, la procédure ordinaire ou simplifiée s’applique (si le litige porte sur moins de Fr. 30'000.-), qui est précédée d’une tentative de conciliation. La LACPC prévoit dans ce cas la compétence du juge de commune (art. 3 al. 1 LACPC).
Un cas est clair (art. 257 CPC), lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé, et que la situation juridique est claire.