Les frais accessoires dans le bail à loyer

En vertu de l’art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont destinés à payer les prestations du bailleur ou d’un tiers qui sont en rapport avec l’usage de la chose louée et qui ne sont pas couvertes par le loyer.

L’art. 257b al. 1 CO mentionne quelques exemples, non exhaustifs : chauffage, eau chaude, les « autres frais d’exploitation » et les contributions publiques résultant de l’utilisation de la chose.

• Parmi les « autres frais d’exploitation », on peut citer l’électricité des locaux et installations communs, la conciergerie (salaire du concierge et petit matériel), l’abonnement de maintenance de l’ascenseur, l’entretien des espaces et aménagements extérieurs et le téléréseau.
  S’il entend faire entrer la conciergerie dans les frais accessoires, le bailleur doit le justifier en établissant un cahier des charges du concierge, consultable par le locataire (art. 257b al. 2 CO).
• Les aménagements extérieurs désignent les jardins, places de jeux, chemins et lieux de détente dans la mesure où ils sont à disposition du locataire. La simple fonction décorative d’un aménagement n’est en principe pas suffisante pour constituer un poste de frais accessoires.
• Les contributions publiques résultant de l’utilisation de la chose désignent en particulier la fourniture d’eau potable, l’épuration des eaux usées et l’enlèvement des ordures.

Ainsi, les frais accessoires correspondent toujours à des coûts effectifs et ne peuvent en aucun cas enrichir le bailleur !

Ne peuvent pas être facturées comme frais accessoires toutes les dépenses faites par le bailleur pour l’entretien ou la rénovation des locaux ou des installations. Le loyer sert déjà à rémunérer ces prestations !

• Les prestations du bailleur sans rapport avec l’usage de la chose louée ne peuvent pas non plus faire partie des frais accessoires. On pense ici notamment aux taxes que l’art. 256b CO met à la charge du bailleur : impôts fonciers, primes d’assurance du bâtiment, taxes de raccordement aux canalisations, intérêts hypothécaires, etc.

Cela semble évident, des frais accessoires ne peuvent être mis à la charge d’un locataire que si celui-ci peut effectivement bénéficier de la prestation correspondante. Cependant, le locataire doit s’acquitter des frais accessoires même s’il n’occupe pas les locaux, par ex. en cas d’absence prolongée.

Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement dans le contrat de bail (art. 257a al. 2 CO). En conséquence, le contrat doit mentionner précisément les frais accessoires. Une mention telle que « tous les frais accessoires sont à la charge du locataire » est insuffisante. Sont également insuffisantes des formulations ouvertes comme « etc. », « notamment » ou « tels que ».

Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou à des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat. Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste.

Une convention sur les frais accessoires n'est soumise à aucune forme et peut être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances (par ex. mise à disposition d’une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie).
Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, on s'y référera.

Si les parties n’ont rien prévu, on considère que le loyer rémunère tous les frais accessoires. Il s’agit alors d’un loyer « charges comprises ».

Les logements subventionnés sont soumis à une réglementation particulière (LCAP).

Quid des frais de consommation ?

On distingue des frais accessoires les frais de consommation, qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût. Les frais de consommation ne découlent pas du bail, mais d'un autre contrat indépendant.

On pense par ex. aux frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité et qu’il doit payer directement à celui-ci, ou aux frais de télécommunications.

Ces frais ne tombent pas sous le coup des art. 257a et 257b CO et échappent donc aux exigences de clarté et de précision des règles sur les frais accessoires.
(TF 4A_305/2022 c. 4.1.2)