Arrêt 9C_231/2025 du 9 décembre 2025

Finances publiques et droit fiscal · Impôts cantonaux et communaux du canton de Schaffhouse, période fiscale 2018

En bref

Cet arrêt précise les limites de l'hypothèque légale de droit public (utilisée par les cantons pour garantir le paiement des impôts liés à un immeuble). Le Tribunal fédéral rappelle que, selon l'art. 836 al. 2 du Code civil (CC), une telle hypothèque ne peut plus être opposée à un acheteur de bonne foi si elle n'a pas été inscrite au Registre foncier dans un délai de deux ans après la naissance de la créance fiscale. Surtout, le Tribunal souligne qu'une clause standard dans un contrat de vente notarié, informant de manière générale sur l'existence possible de telles hypothèques, ne suffit pas à briser la présomption de bonne foi d'un second acquéreur concernant les dettes d'anciens propriétaires.

Faits

En 2018, la société B vend un immeuble à la société C. En février 2021, la société C revend ce même immeuble à la société A (la recourante).

En mars 2021, l'administration fiscale du canton de Schaffhouse rend une décision de taxation contre la société B (le premier vendeur) pour des impôts sur le gain immobilier et le capital datant de la période 2018. La société B fait faillite et est radiée du registre du commerce sans avoir payé ses impôts.

En décembre 2022, soit plus de quatre ans après la vente initiale, le fisc demande l'inscription d'une hypothèque légale sur l'immeuble pour garantir cette dette de 2018, pour un montant dépassant 500'000 francs. La société A, désormais propriétaire, conteste cette inscription, estimant qu'elle a acheté l'immeuble de bonne foi et que les délais pour inscrire cette garantie sont dépassés.

La justice cantonale avait d'abord donné raison au fisc, considérant que la société A n'était pas de bonne foi car le contrat de vente contenait une clause notariée l'avertissant de l'existence possible d'hypothèques légales fiscales.

Droit

1. Le principe de l'hypothèque légale et le délai de deux ans (consid. 3)

En droit suisse, les cantons peuvent prévoir des hypothèques légales pour garantir les créances d'impôts liées à un immeuble (impôt sur les gains immobiliers, par exemple). Ces hypothèques naissent "hors livre", c'est-à-dire qu'elles existent même si elles ne sont pas encore écrites au Registre foncier (art. 836 al. 1 CC).

Toutefois, pour protéger la sécurité des transactions, l'art. 836 al. 2 CC prévoit que si le montant dépasse 1'000 francs, l'hypothèque ne peut pas être opposée à un tiers qui se fie de bonne foi au Registre foncier, sauf si elle est inscrite au plus tard deux ans après la naissance de la créance fiscale.

2. La protection de la bonne foi (consid. 3.5 et 5.2)

La bonne foi est présumée (art. 3 al. 1 CC). C'est donc à l'administration fiscale de prouver que l'acheteur savait (ou aurait dû savoir) qu'une dette fiscale impayée pesait encore sur l'immeuble.

Le Tribunal fédéral fait une distinction importante entre :

• Le premier acquéreur : Il est rarement protégé, car il est en contact direct avec le vendeur et peut facilement vérifier si les impôts de la vente actuelle sont payés.
• Le second acquéreur (ou acquéreur subséquent) : Comme la société A ici, il n'a pas de lien avec le propriétaire d'origine (société B). Il peut légitimement penser que les impôts des ventes passées depuis plusieurs années ont été réglés.

3. L'insuffisance des clauses notariales standards (consid. 5.3)

C'est le point clé de l'arrêt : le fisc prétendait que la société A n'était pas de bonne foi car le notaire avait inséré une clause expliquant que l'immeuble pouvait être grevé d'hypothèques légales pour des impôts passés.

Le Tribunal fédéral rejette cet argument. Une information générale et abstraite donnée par un notaire sur la loi ne suffit pas à éveiller des soupçons concrets sur une dette précise datant de plusieurs années. Pour briser la bonne foi, il faudrait des indices concrets montrant que l'acheteur savait que la société B n'avait pas payé ses impôts en 2018 (consid. 5.3.2).

4. Conclusion de la Cour

Le délai de deux ans étant largement dépassé lors de l'inscription en décembre 2022 et la bonne foi de la société A n'ayant pas été valablement renversée, l'hypothèque ne lui est pas opposable. Le Tribunal fédéral ordonne que la société A ne soit pas tenue de subir cette charge sur son immeuble (consid. 5.4).

Note : Cet arrêt est crucial pour les praticiens car il renforce la protection des acquéreurs successifs contre les "surprises" fiscales anciennes qui n'ont pas été inscrites à temps au Registre foncier.