Arrêt 5A_422/2024 du 15 janvier 2026

droit des biens · Droit d'usage exclusif d'un balcon

En bref : Cet arrêt précise que le principe de la « publicité naturelle » (selon lequel l'état physique visible d'un lieu l'emporte sur l'inscription au registre) ne s'applique pas pour évincer un droit d'usage particulier clairement défini dans un plan de répartition de propriété par étages (PPE). Le Tribunal fédéral rappelle que ce principe est une exception qui doit être utilisée avec retenue, principalement pour les servitudes dont l'étendue est imprécise. En présence d'un plan clair, le fait qu'un balcon soit physiquement accessible par une porte depuis l'appartement voisin ne suffit pas à retirer le droit d'usage au propriétaire désigné par le règlement.

Faits

Le litige concerne une propriété par étages (PPE). Le propriétaire de l'unité A2 (bureaux) s'oppose à la société propriétaire de l'unité voisine A3 concernant l'utilisation d'un balcon.

Selon le plan de répartition annexé à l'acte constitutif de la PPE en 1988, le balcon est entouré d'un trait bleu, couleur correspondant à l'unité A2. Le règlement de la PPE précise que les propriétaires des unités concernées disposent d'un droit d'usage exclusif et permanent sur les balcons ainsi désignés.

Toutefois, dans la réalité de la construction, le balcon est accessible par une porte depuis l'unité A3, alors que depuis l'unité A2, il n'y a qu'une fenêtre (à l'emplacement où le plan prévoyait initialement une porte). Le propriétaire de l'unité A2, qui avait loué les locaux pendant sept mois avant de les acheter « en l'état », a ouvert une action pour interdire à sa voisine d'utiliser ce balcon.

Les instances cantonales avaient rejeté sa demande, estimant que la situation physique visible (l'accès par la porte depuis A3) créait une « publicité naturelle » qui l'emportait sur le plan de répartition, d'autant plus que l'acheteur connaissait la situation avant la vente.

Droit

Le Tribunal fédéral casse le jugement cantonal en développant les principes suivants :

1. Nature du droit d'usage particulier (consid. 4)

Le droit d'usage particulier (souvent appelé droit de jardin ou de balcon) permet à un copropriétaire d'utiliser exclusivement une partie commune. Bien que de nature obligatoire (et non réelle comme une servitude), il est très proche d'un droit réel car il lie les successeurs juridiques et est considéré comme un « droit acquis » selon l'art. 712g art. 4 CC. Sa modification nécessite en principe l'accord du bénéficiaire.

2. Le rôle du plan de répartition (consid. 4 et 5.1)

Le plan de répartition est un outil d'interprétation crucial. S'il ne bénéficie pas de la foi publique du Registre foncier au sens strict, il définit l'étendue spatiale des droits. En l'espèce, le plan est clair et sans ambiguïté : le balcon est attribué à l'unité A2 par un code couleur précis. La construction effective du balcon (dimensions et emplacement) correspond exactement au plan.

3. L'inapplicabilité de la « publicité naturelle » (consid. 5.2 à 5.4)

La publicité naturelle est une création jurisprudentielle (notamment ATF 137 III 145) qui prévoit qu'un état physique visible et permanent peut détruire la bonne foi d'un acquéreur qui se fierait à une inscription vague au registre (ex: une servitude de passage dont le tracé est marqué par une route goudronnée différente du plan).

Le Tribunal fédéral souligne que ce principe doit être appliqué avec retenue. Il est ici jugé inapplicable pour plusieurs raisons :

• Le plan de répartition n'est pas imprécis ou lacunaire.
• Le balcon lui-même n'a pas été modifié ; seul son accès (porte vs fenêtre) diffère du plan.
• L'absence de porte ne supprime pas le droit d'usage. Une porte peut être installée ultérieurement en transformant la fenêtre existante pour se conformer au plan.
• Le droit d'usage est né de l'acte constitutif et du règlement, pas de la pose d'une porte.

4. Absence d'abus de droit (consid. 6)

Le Tribunal rejette l'argument de l'abus de droit. Le fait d'avoir acheté l'unité « comme vue » ou d'avoir attendu avant d'agir ne signifie pas que le propriétaire a renoncé à son droit d'usage particulier. Ce droit découle de l'organisation de la communauté des copropriétaires et non du simple contrat de vente entre le vendeur et l'acheteur.

En conclusion, le Tribunal fédéral ordonne l'interdiction faite à la voisine (unité A3) d'utiliser le balcon sans le consentement du propriétaire de l'unité A2, sous menace de la peine d'amende prévue à l'art. 292 CP.