Arrêt 4A_185/2025 du 20 avril 2026

En bref

Lorsque le bail principal passe, au décès du locataire, à une communauté héréditaire, le conjoint d’un héritier qui occupe le logement avec celui-ci ne bénéficie pas nécessairement de la double notification prévue par l’art. 266n CO. Si l’héritier n’est pas seul titulaire du bail, mais seulement cotitulaire en main commune avec ses cohéritiers, son conjoint n’est pas le conjoint du locataire au sens de cette disposition. Il en va d’autant plus ainsi lorsque les occupants sont sous-locataires et ne disposent d’aucun droit contractuel direct contre la bailleresse principale. Le congé adressé aux héritiers est alors valable sans notification séparée au conjoint.

Faits

Un appartement genevois avait été pris à bail par des époux. Après le décès de l’épouse, le mari a accueilli en 2012 sa fille, le conjoint de celle-ci et leurs enfants dans le logement, dans le cadre d’une sous-location. Un nouveau bail a ensuite été conclu, désignant toujours les époux initiaux comme locataires.

Après le décès du locataire en 2022, la bailleresse a résilié le bail principal pour cause de travaux, par avis adressé à l’hoirie, soit aux trois héritiers. Les occupants ont demandé la constatation de la nullité du congé, notamment au motif que l’appartement constituait un logement familial et que le congé n’avait pas été notifié séparément au conjoint de l’héritière qui y vivait.

Les juridictions genevoises ont retenu la nullité du congé. La bailleresse a recouru au Tribunal fédéral.

Droit

Le Tribunal fédéral rappelle d’abord qu’en vertu des art. 560 et 602 CC, le bail du défunt entre dans la succession et passe de plein droit aux héritiers. En présence de plusieurs héritiers, ceux-ci deviennent titulaires en commun des droits et obligations découlant du bail jusqu’au partage. Ils doivent en principe agir ensemble, comme consorts matériels nécessaires. Lorsque le bailleur résilie le bail après le décès du locataire, le congé doit être adressé à tous les héritiers, sous peine de nullité.

La Cour rappelle ensuite la portée des art. 266n et 266o CO. Pour un logement servant de logement de famille, le bailleur doit communiquer le congé séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré. Cette exigence vise à protéger le conjoint non titulaire du bail contre le risque d’être privé de la possibilité de contester le congé ou de demander une prolongation du bail.

En l’espèce, la cour cantonale avait considéré que l’appartement constituait le logement familial de l’héritière, de son conjoint et de leurs enfants, et que le congé aurait donc dû être notifié séparément au conjoint. Le Tribunal fédéral écarte ce raisonnement. Il souligne que le bail résilié n’était pas le contrat de sous-location conclu avec les occupants, mais le bail principal liant la bailleresse au locataire décédé, puis à son hoirie. Or les sous-locataires n’ont pas de relation contractuelle directe avec la bailleresse principale.

L’héritière vivant dans l’appartement n’était pas devenue seule locataire principale. Elle détenait les droits du locataire uniquement en commun avec ses cohéritiers. Son conjoint ne pouvait donc pas être traité comme le conjoint de la locataire au sens de l’art. 266n CO. Même s’il avait reçu une notification séparée, il n’aurait pas pu exercer seul les droits du locataire, lesquels n’appartenaient pas individuellement à son épouse. Le but protecteur de l’art. 266n CO ne justifiait dès lors pas l’extension de cette formalité dans une telle configuration.

Le Tribunal fédéral précise que la situation aurait pu être différente si l’héritière avait été seule héritière, si le bail lui avait été transféré personnellement après partage, ou si le congé avait porté sur le contrat de sous-location. Ces hypothèses n’étant pas réalisées, la bailleresse n’était pas tenue de notifier le congé séparément au conjoint. Le recours est admis et le congé déclaré valable.