Arrêt 2C_437/2024 du 5 février 2026

En bref

En principe, l'acquisition d'un immeuble en Suisse par une personne à l'étranger est soumise à autorisation. L'exception légale autorisant le transfert d'un bien immobilier en franchise d'autorisation à des parents en ligne directe ou au conjoint (art. 7 let. b LFAIE) ne s'applique pas lorsqu'un bien est transféré à un trust. Même si les administrateurs (trustees) et les bénéficiaires (beneficiaries) sont des membres de la famille proche du constituant (settlor), le trust constitue une construction juridique interposée. Ce schéma d'acquisition indirecte fait obstacle à l'application de l'exception, laquelle présuppose un transfert direct et immédiat en faveur d'une personne physique.

Faits

Deux époux, ressortissants britanniques dépourvus de domicile en Suisse, sont propriétaires d'un logement de vacances situé dans une commune touristique bernoise. En 2020, avec leurs deux fils adultes (citoyens américains), ils constituent un trust irrévocable soumis au droit de l'État de New York. Le père agit en tant que constituant (grantor), tandis que son épouse et ses fils revêtent simultanément les qualités de trustees (administrateurs) et de beneficiaries (bénéficiaires).

Les époux sollicitent de l'autorité compétente la constatation que le transfert du logement de vacances en faveur du trust n'est pas soumis à autorisation selon la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, communément appelée Lex Koller). L'autorité de première instance, suivie par le Tribunal administratif du canton de Berne, fait droit à cette requête. Les juges cantonaux considèrent que l'opération est exemptée d'autorisation puisque les membres du trust remplissent les conditions de l'exception prévue pour les proches parents. L'Office fédéral de la justice (OFJ) interjette un recours en matière de droit public auprès du Tribunal fédéral.

Droit

Le litige porte sur la question de savoir si le transfert de la propriété d'un logement de vacances à un trust peut bénéficier de l'exemption d'autorisation prévue par l'art. 7 let. b LFAIE. Cette disposition dispense d'autorisation les acquisitions effectuées par le conjoint ou les parents en ligne ascendante ou descendante de l'aliénateur.

Le Tribunal fédéral rappelle à titre liminaire que la LFAIE vise à lutter contre l'emprise étrangère sur le sol suisse. Toute opération conférant à une personne à l'étranger une position analogue à celle d'un propriétaire d'immeuble est soumise à autorisation, et les exceptions à cette règle doivent être interprétées de manière restrictive. S'agissant spécifiquement des logements de vacances, la législation (notamment l'art. 8 let. a de l'ordonnance OAIE) requiert que l'acquisition par une personne physique s'effectue directement et en son propre nom, afin de prévenir les acquisitions fiduciaires ou indirectes propices aux contournements.

Procédant à une interprétation plurielle de l'art. 7 let. b LFAIE, la Cour souligne d'abord que la lettre de la norme ne vise que des personnes physiques. Sur le plan historique, le législateur a expressément renoncé à modifier le régime de la LFAIE pour y intégrer des privilèges liés aux trusts lors de la ratification de la Convention de La Haye sur les trusts. D'un point de vue systématique et téléologique, le Tribunal fédéral relève que l'interposition d'un trust insère une structure juridique — un patrimoine d'affectation — entre le bien immobilier et l'acquéreur final.

En conséquence, bien que les trustees et les beneficiaries soient l'épouse et les fils du constituant, le transfert de l'immeuble ne s'opère pas directement en faveur de ces personnes physiques. L'exigence d'immédiateté n'étant pas satisfaite, l'opération constitue une acquisition indirecte qui ne peut pas profiter de la dérogation accordée aux membres de la famille. Le Tribunal fédéral admet ainsi le recours de l'OFJ et constate que le transfert du logement au trust est impérativement soumis à autorisation au sens de la LFAIE.