Arrêt 1C_317/2025 du 11 août 2026

En bref

Les espaces de bien-être et de loisirs affectés à la fonction d’habitation constituent des surfaces utiles principales au sens de l’art. 11 al. 2 LRS lorsqu’ils sont destinés au séjour prolongé des occupants, à l’instar des autres pièces habitables. Leur usage commun à plusieurs logements ne permet pas de les soustraire au calcul de l’agrandissement admissible. La qualification repose sur les normes SIA auxquelles renvoie la LRS, et non sur le caractère exclusif ou collectif de l’utilisation. L’assouplissement permettant l’agrandissement lors d’une démolition-reconstruction ne modifie pas le plafond de 30 % de la surface utile principale existant au 11 mars 2012.

Faits

Des propriétaires sollicitent l’autorisation de démolir et de reconstruire un chalet à Val de Bagnes. Le projet comprend deux appartements indépendants dans les étages supérieurs, un espace de bien-être au rez-de-chaussée, avec piscine, jacuzzi, sauna et fitness, ainsi qu’une salle de jeux au niveau inférieur. Des copropriétaires voisins s’y opposent.

La commune délivre le permis de construire. Le Conseil d’État confirme cette décision, considérant les espaces de loisirs utilisés collectivement comme des surfaces utiles secondaires. Le Tribunal cantonal retient au contraire qu’ils doivent être comptabilisés comme surfaces utiles principales et que le projet dépasse ainsi l’agrandissement autorisé par la LRS. Il annule la décision du Conseil d’État. Les constructeurs et la commune recourent au Tribunal fédéral, qui statue dans les causes jointes 1C_317/2025 et 1C_319/2025 par arrêt du 11 août 2026.

Droit

Le cadre légal et la notion de surface utile principale. L’art. 11 al. 2 LRS permet, à l’intérieur des zones à bâtir, d’augmenter la surface utile principale des logements créés selon l’ancien droit de 30 % au maximum par rapport à celle existant au 11 mars 2012, sans imposer les restrictions d’utilisation de l’art. 7 al. 1 LRS. Depuis le 1er octobre 2024, cette faculté vaut également en cas de démolition-reconstruction. La notion de surface utile principale (SUP) se détermine selon les normes SIA 416:2003 et 416/1:2007, afin d’assurer une application uniforme de la LRS. Elle couvre les surfaces affectées à la destination principale de l’immeuble. Les surfaces utiles secondaires (SUS) remplissent, quant à elles, des fonctions complémentaires, comme les caves, buanderies, débarras ou garages dans un bâtiment d’habitation (consid. 3.2 et 3.3).

Les espaces de loisirs relèvent ici de l’habitation. Le Tribunal fédéral confirme que le vestiaire, la zone de douche, l’espace de bien-être, le sauna, le fitness et la salle de jeux constituent des SUP. Ces locaux participent au confort et au délassement des habitants et accueillent ceux-ci ainsi que leurs visiteurs pour une durée prolongée. Ils ne sont donc pas assimilables aux locaux accessoires qualifiés de SUS par les normes SIA. L’annexe A de la norme SIA 416/1:2007 range d’ailleurs expressément les locaux communautaires et de récréation parmi les SUP. Les larges ouvertures et les accès à la terrasse confortent cette appréciation pour l’espace de bien-être; la salle de jeux, bien qu’enterrée, possède une ouverture extérieure et des caractéristiques analogues à celles des locaux d’habitation (consid. 3.4 et 3.5).

L’usage collectif ne change pas la qualification. Le fait que les espaces litigieux soient situés hors des appartements et servent aux deux logements ne justifie pas leur exclusion du calcul. Ni la condition d’unité de construction définissant le logement à l’art. 2 al. 1 let. b LRS, ni les notions SIA de surfaces à usage exclusif ou commun ne conduisent à une autre solution. Une exclusion permettrait des agrandissements démesurés contraires au but de limitation des résidences secondaires et des surfaces qu’elles occupent. Le Tribunal fédéral écarte ainsi l’opinion doctrinale invoquée et n’est pas lié par une éventuelle pratique grisonne divergente. Quant à la révision de 2024, elle a élargi les possibilités de démolition-reconstruction, mais n’a pas relevé le plafond de 30 % (consid. 3.5).

Le plafond légal est dépassé. Selon les chiffres non contestés, la SUP préexistante de 199,08 m² autorise une surface maximale de 258,80 m². L’ajout des 142,95 m² de locaux litigieux aux 197,41 m² déjà comptabilisés porte la SUP projetée à 340,36 m². Le projet contrevient donc à l’art. 11 al. 2 LRS. L’annulation prononcée par le Tribunal cantonal est confirmée. Les griefs d’atteinte à l’autonomie communale et d’arbitraire sont également rejetés: la cour cantonale s’est limitée à contrôler l’application d’une notion de droit fédéral. Les deux recours sont rejetés dans la mesure de leur recevabilité (consid. 3.6 et 4).